Pe scurt: în ședințele de comisie din luna mai s-a dat aviz negativ, pe motiv că terenurile sunt subevaluate. În ședința de consiliu, însă, membrii comisiilor și-au schimbat poziția. Rapoartele superficiale ale evaluatorului au fost acceptate cu erori, iar proiectele au fost votate la foc automat. Ulterior, se descoperă că evaluatorul și-a depășit competențele, trecând în rapoarte ceea ce nu trebuia, astfel că hotărârile adoptate în ședința precedentă vor fi revocate și propuse noi proiecte de hotărâre spre adoptare…

Concesionarii s-au vrut proprietari

Mai multe persoane din cartierul rezidențial „Pepinieră” au înaintat Primăriei Slobozia solicitări în vederea achiziționării terenurilor pe care le dețin în prezent în concesiune. Pentru toate acestea au fost întocmite proiecte de hotărâri, care au fost propuse spre adoptare în ședința Consiliului Local de joi, 30 mai. Proprietarii de vile construite pe terenurile concesionate din cartierul Pepinieră au cerut ca primăria să accepte vânzarea respectivelor suprafețe de teren, în rate egale, eșalonate pe 3 sau 5 ani, iar din prețul stabilit de evaluator să fie scăzută suma pe care aceștia au plătit-o în anul 2009 pentru lucrările la utilitățile de care nu beneficiau.

Membrii comisiilor din cadrul consiliului local, care au luat în discuție aceste proiecte de hotărâri, au dat avize nefavorabile, motivând că expertul evaluator agreat de părți nu a calculat corect valoarea de piață a acestor terenuri, subevaluând, în opinia lor, prețul final. Astfel, membrii comisiilor au propus refacerea rapoartelor de evaluare, considerând că prețul pieței stabilit de evaluator este mult prea mic față de realitate.

Cum a calculat evaluatorul valoarea de piață a unui teren

Evaluatorul agreat de părți prezenta la ședința ordinară din luna mai a Consiliului local trei rapoarte de evaluare legate de acele terenuri, întocmite absolut superficial.

De exemplu, pe un teren în suprafață de 379 m.p. pe strada Stejarului, aparținând P.E., evaluatorul a calculat valoarea de piață ca fiind de 202,26 lei/m.p., suma totală pe care ar fi trebuit să o plătească persoana concesionară fiind de 76.656,54 lei plus TVA. Din acești bani, era scăzută suma de 30.244 lei pe care solicitantul a plătit-o pe utilități, așa încât, în final, urma să plătească 51.070 lei în 12 rate egale, până în iunie 2016.

Pentru un alt teren, în suprafață de 450 m.p., pe strada Ulmului, aparținând C.A., evaluatorul a calculat valoarea de piață pe unitatea de măsură de 251 lei/m.p., valoarea totală fiind de 112.950 lei. Din acești bani, era scăzută suma de 35.910 lei, diferența de 77.040 lei urmând a fi plătită pe o perioadă de 5 ani, în 20 de rate egale.

Pentru o altă persoană care locuiește tot pe strada Ulmului, care deține în concesiune un teren în suprafață de 451 de m.p., evaluatorul a calculat „la indigo” prețul, iar respectivul concesionar O. N. D. a făcut dovada că a plătit către primărie aceeași sumă ca și solicitantul C.A. Urma să plătească tot în 20 de rate egale, până în 2018.

Deși în ședințele de comisie membrii dăduseră aviz negativ, pe parcursul ședinței aceștia și-au schimbat poziția, sub pretextul că „între timp ne-am lămurit în privința Codului Fiscal și a hotărârii judecătorești conform cărora se aplică TVA. În aceste condiții, considerăm avizul nostru favorabil și rugăm Consiliul local să aprobe aceste trei proiecte de hotărâri”, spunea consilierul Nedelcu Dănuț.

Așadar, singura problemă pe care o identificaseră consilierii era legată de TVA, iar valoarea redusă rezultată pe total suprafață, în opinia lor, de aici venea. La solicitarea unuia dintre consilieri, evaluatorul a fost nevoit să dea câteva explicații legate de modul de calcul, având în vedere atât diferențele de preț pe metru pătrat pe aceeași stradă, dar și prețul scăzut rezultat.

Evaluatorul susţinea că la stabilirea preţului se iau în considerare două metode, cea a comparaţiei vânzărilor şi metoda comparaţiei prin bonitare.

„Pentru că în zona Pepinieră nu au fost făcute tranzacții cu terenurile, am fost nevoit să aplic cea de-a doua metodă”, spunea cu aplomb evaluatorul, care, culmea, s-a încurcat în termeni tehnici, având nevoie de multe ori de sprijinul consilierilor.

Evaluatorul a fost salvat de preşedintele de şedinţă, care a întrerupt expunerea, propunând ironic ca acel consilier care nu pricepe ce spune evaluatorul să facă nişte cursuri la Bucureşti.
„Se fac cursuri ANEVAR la Bucureşti. Costă 25 de milioane de lei, să se înscrie, să le parcurcă şi să ştie şi dumnealui”, afirma ironic președintele de ședință. Râzând cu gura până la urechi și ironizându-i pe cei care își puneau întrebări legate de aceste vânzări, consilierii au trecut ca prin brânză peste aceste proiecte de hotărâri, fiind votate de majoritate.

Erorile evaluatorului, știute și neștiute

Ce nu știe evaluatorul este că vânzări în acest cartier au mai fost făcute. Un exemplu este pe strada Ulmului, în urmă cu doi ani, mai precis în noiembrie 2011. Acelei persoane care a solicitat achiziționarea terenului i-a fost stabilit prețul total de 126.727 lei, fără TVA, din care era scăzută suma de 35.910 lei. Așadar, suma finală pe care o are de plătit până în decembrie 2014 este de 90.817 lei, pentru o suprafață de 450 de m.p., plata fiind stabilită în 6 rate egale, pe o perioadă de 3 ani.

O greșeală, din cauza căreia proiectele de hotărâre vor fi supuse din nou spre aprobare, este aceea că evaluatorul a procedat la stabilirea prețului de piață scăzând contravaloarea cheltuielilor efectuate de concesionari pentru realizarea rețelei de utilități, deși nu era de competența sa. O astfel de eroare, voită sau nu, scădea prețul de piață al respectivului teren.

„La evaluarea terenurilor am considerat oportun să aplic o scădere din valoarea pe unitatea de măsură cu suma de 79,80 lei/m.p. achitată anticipat de concesionar pentru realizarea de utilități și de circulație, prețul de piață al terenului propus fiind astfel diminuat cu valoarea acestor utilități. Având în vedere această eroare, transmit Consiliului local rapoartele de evaluare ale terenurilor anterior menționate fără a mai fi avute în vedere aspectele financiare referitoare la contribuția concesionarilor (…)”.

În urma refacerii rapoartelor de evaluare, pe un teren în suprafață de 379 m.p. pe strada Stejarului, evaluatorul a calculat valoarea de piață pe m.p. ca fiind de 240 lei față de 202,26 lei/m.p., cum era inițial, suma totală pe care o va plăti cumpărătorul P.E. fiind de 91.111,60 lei, la care se adaugă TVA, față de 76.656,54 lei plus TVA. Din acești bani, va fi scăzută suma de 30.244 lei pe care solicitantul a plătit-o pe utilități, așa încât, în final, va plăti 60.867,60 lei, în 12 rate egale, până în iunie 2016.

Pentru un alt teren, în suprafață de 450 m.p., pe strada Ulmului, aparținând C.A., evaluatorul a recalculat valoarea de piață pe unitatea de măsură la 296,11 lei/m.p. față de 251 lei/m.p. stabilită inițial, valoarea totală fiind de 133.249 lei, la care se adaugă TVA. Din acești bani, se scade suma de 35.910 lei, diferența de 97.339,50 lei urmând a fi plătită pe o perioadă de 5 ani, în 20 de rate egale.

Culmea, dacă pentru cea de-a treia persoană O.N.D., ce locuiește tot pe strada Ulmului, care deține în concesiune un teren în suprafață de 451 de m.p., evaluatorul calcula în luna mai „la indigo” prețul (ca al vecinei C.A.), acum valoarea de piață pe unitatea de măsură este diferită, de 294,87 lei/m.p. (față de 296,11 lei/m.p. calculat vecinei sale), suma totală pe care o are de plată fiind de 132.691,50 fără TVA. Din această sumă se va scădea 35.910 lei plătită la primărie pentru utilități, iar în final, solicitantul va plăti, în 5 ani, suma de 96.781 lei, mai puțin față de vecina sa.

O altă nelămurire, însă nu asociată evaluatorului, este termenul stabilit pentru plata ratelor. Dacă în ședința de consiliu de la finalul lunii mai, inspectorul Valeriu Ciripan susținea că acest termen este de maxim trei ani, solicitanții alegând dacă plătesc trimestrial sau semestrial, în cazul de față avem două situații în care termenul de plată a ratelor este de cinci ani.

„Nu contează ratele, ci să nu depăşească termenul stabilit”, spunea primarul Alexandru Stoica. Așa că, ce se întâmplă, oameni buni? Sunt trei sau cinci ani?